Grundstückssuche leicht gemacht
Tipps und Tricks für den Weg zum richtigen Bauplatz fürs Traumhaus
Bevor der Haustraum in Erfüllung gehen kann, muss in den allermeisten Fällen ein geeignetes Grundstück für das Fertighaus gefunden werden. Für viele angehende Bauherren keine einfache Aufgabe: Schließlich muss das Bauland zum Traumhaus passen und nicht zuletzt sollte auch die Lage stimmen, damit das gesamte Projekt Hausbau eine verlässliche und dauerhafte Basis erhält. Wir geben Tipps und verraten, wie Sie bei der Suche nach einem Baugrundstück Schnäppchen erkennen und auf dem Weg ins Eigenheim Stolperfallen vermeiden.
Ideen für die Grundstückssuche
Wo und wie finden Sie passende Grundstücke für Ihr Fertighaus?
Checkliste: Wie sieht das perfekte Grundstück fürs Traumhaus aus?
Doch wie muss das Grundstück nun beschaffen sein, damit es zu Ihren Vorstellungen und dem darauf zu bauenden Haus passt? Anhand der Checkliste, die wir zusammengestellt haben, können Sie potenzielle Grundstückskandidaten systematisch auf ihre Eignung für Ihr Hausprojekt abklopfen. Informieren Sie sich im Rahmen Ihrer Suche über folgende Punkte:
- Wie lang ist der Arbeitsweg? Wichtig ist, nicht nur zu überprüfen, welche Strecke Sie täglich von dem Grundstück zur Arbeitsstätte zurücklegen müssten, sondern auch wie lange Sie dafür brauchen. Probieren Sie es aus und fahren bzw. gehen Sie die Strecke zu Ihren üblichen Arbeitszeiten – am besten mehrmals – ab, um einen realistischen Eindruck zu gewinnen.
- Welche Infrastruktur ist vorhanden? Vor dem Grundstückskauf sollten Sie checken, ob die gewünschte Infrastruktur wie Kindergarten, Schule, Ärzte und Apotheken, Einkaufsmöglichkeiten und öffentliche Verkehrsmittel in angemessener Erreichbarkeit vorhanden ist und auch vorhanden bleibt! Viele kleinere Geschäfte auf dem Land beispielsweise haben es aufgrund des wachsenden Onlinehandels schwer und müssen schließen. Halten Sie daher die Ohren für News und Gerüchte aus dem Viertel offen!
- Wie gut ist die Internetversorgung ausgebaut? In vielen ländlichen Gebieten hinkt der Breitbandausbau immer noch sehr hinterher. Prüfen Sie daher vor dem Kauf des Grundstücks, wie gut das Internet rund um das Bauland, das Sie ins Auge gefasst haben, ausgebaut ist. Überprüfen Sie dabei auch gleich die Mobilfunkanbindung. Schließlich gibt es noch immer „schwarze Löcher“ im Mobilfunknetz.
- Welche Lärmquellen gibt es? Eine Lärmbelastung über einen längeren Zeitraum kann zu gesundheitlichen Schäden führen. Prüfen Sie daher, ob es in der Nähe des Grundstücks größere Straßen wie Autobahnen oder auch Fluglärm gibt. Befindet sich Industrie in der Nähe? Starker Lieferverkehr kann ebenfalls enormen Lärm verursachen.
- Passt die Umgebung zu Ihrem Lebensstil? Für Baufamilien mit Kindern kann es zum Beispiel sehr wichtig sein, dass in der Umgebung ausreichend Grünflächen und Spielplätze vorhanden sind. Paare hingegen legen eher Wert auf gute Sport-, Kultur- und Freizeitangebote in der Nähe. Klären Sie vor dem Hausbau, was Ihnen wichtig ist, und ob das Grundstück diesen Wünschen entspricht.
- Ist das Grundstück bebaubar? Ist also ein Bebauungsplan vorhanden? Wenn ja, sollten Sie den Bebauungsplan einsehen, was in direktem Kontakt mit dem kommunalen bzw. Kreisbauamt oder in manchen Kommunen auch online möglich ist. Denn im Bebauungsplan sind alle Vorschriften zur Art der Bebauung des Grundstücks enthalten, zum Beispiel welche Dachneigung erlaubt ist, welche Abstandsflächen zum Nachbarn eingehalten werden müssen oder wie viele Geschosse das Haus haben darf. Falls das Grundstück nicht in einem ausgewiesenen Baugebiet mit Bebauungsplan liegt, sollten Sie unbedingt die Bebaubarkeit durch eine förmliche Bauvoranfrage bei der zuständigen Baubehörde klären.
- Ist das Traumhaus auf dem Grundstück überhaupt zu bauen? Nicht jedes Bauland eignet sich nämlich auch für jedes Bauobjekt. So lässt sich ein Bungalow beispielsweise nur schwer auf einem Hanggrundstück verwirklichen. Prüfen Sie daher vorab, ob die Lage und der Zuschnitt des Grundstücks zu Ihren Vorstellungen vom Haus passen.
- Fühlen Sie sich an dem Ort wohl? Wenn die Wahl auf ein Grundstück fällt, dann sollten Sie sich sicher sein, dass Sie hier auch einen Großteil Ihrer Zukunft verbringen möchten. Hören Sie daher einfach mal in sich hinein und prüfen Sie, ob Sie sich auf dem Fleckchen Erde wohlfühlen. Passen Licht und Atmosphäre zu jeder Tageszeit? Ein Tipp: Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte das Grundstück sowohl zu verschiedenen Tageszeiten als auch im Jahresverlauf, zumindest aber über einen längeren Zeitraum hinweg, beobachten. Denn was zu einer Jahreszeit toll ist, kann sich in der anderen zum Problem entwickeln. Beispiel: Während die unbelaubten Bäume vom Nachbarn im Winter lichten Sichtschutz bieten, verschatten sie mit Laubkleid im Sommer Teile des Grundstücks.
- Last but not least: Haben Sie einen guten Draht zu den Nachbarn? Bedenken Sie, dass Sie für einen längeren Zeitraum, wenn nicht sogar für Jahrzehnte Haus an Haus mit Ihren künftigen Nachbarn wohnen werden, wenn Sie Ihr Eigenheim auf dem Grundstück bauen werden. Beachten Sie dabei nicht nur die direkte Nachbarschaft, denn auch die Disco ein paar Häuser weiter oder die Kläranlage um die Ecke können später für Lärm oder unangenehme Gerüche sorgen.
Bauplatzcheck
Vor dem Kauf des Grundstücks empfiehlt sich ein gründlicher Check des Baulands
Sie haben das Traumgrundstück, auf dem Sie Ihr Fertighaus bauen möchten, gefunden? Nun sollten Sie es noch genau prüfen, damit Sie nach dem Kauf keine bösen Überraschungen erleben. Denn schon so manches Grundstücksschnäppchen hat sich hinterher als Kostenfalle entpuppt, weil Bauherren im Vorfeld allzu blauäugig zugegriffen hatten. Das Bauchgefühl ist beim Hausbau generell jedoch ein schlechter Ratgeber. Besser ist, wenn Sie bereits bei der Grundstückssuche gezielt nachfragen und sich informieren. Folgende Punkte sollten Sie dabei auf keinen Fall außer Acht lassen:
- Ist das Grundstück bereits erschlossen? Die Erschließung, also das Verlegen von Strom, Wasser, Abwasser, Internet oder Telefon kann mehrere Tausend Euro kosten und daher ein ziemliches Loch ins Baubudget reißen.
- Gibt es Lasten auf dem Grundstück? Ein Blick ins Grundbuch gibt Auskunft darüber, ob irgendwelche Lasten auf dem Baugrundstück vorhanden sind. Gemeint sind damit zum Beispiel Wegerechte oder auch finanzielle Belastungen wie eine Hypothek bzw. Grundschuld. Mit Ersteren müssen Sie als Grundstückskäufer meist leben, weil sie nicht ohne Zustimmung der Begünstigten zu löschen sind. Finanzielle Belastungen allerdings sollten – im Kaufvertrag festgeschrieben – getilgt werden. Soll die Eintragung im Grundbuch zur Wiederverwendung bestehen bleiben, muss die Freigabe der Sicherheiten – also des Grundstücks – von den Gläubigern nach der Kaufpreiszahlung durch eine Freistellungsbescheinigung garantiert werden.
- Ist der Boden tragfähig? Wer seine Immobilie sprichwörtlich nicht auf Sand bauen möchte, sollte den Boden auf seine Tragfähigkeit für den Hausbau überprüfen lassen. Ein Bodengutachten gibt Sicherheit. Es bringt ans Licht, ob der Boden ein Gebäude problemlos tragen kann oder ob ein Bodenaustausch – teilweise oder vollständig – notwendig ist, damit die Tragfähigkeit des Baugrunds gewährleistet ist.
- Sind Altlasten vorhanden? Ein Bodengutachten klärt auch, ob eventuelle Altlasten auf dem Grundstück vorhanden sind. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn sich auf dem Grund früher eine Industrieanlage befunden hat. Ergibt sich beim Vorabcheck des Grundstücks der Verdacht auf Schadstoffaltlasten, sollten Sie dies unbedingt vor dem Kauf des Baugrunds überprüfen lassen. Denn die Beseitigung von verunreinigtem Boden kann hohe Kosten verursachen, die in manchen Fällen sogar den Wert des Grundstücks übersteigen. Im Zweifel sollten Sie dann vielleicht sogar von einem Kauf absehen.
- Befindet sich das Grundstück in einem Erdbeben- oder Hochwassergebiet? Auch dann drohen unter Umständen Mehrkosten beim Bau.
Die Kaufnebenkosten beim Grundstückskauf nicht vergessen!
Beim Grundstückskauf in Deutschland fallen zusätzlich zum reinen Preis für das Bauland noch Nebenkosten an. Planen Sie diese Ausgaben mit in Ihre Baufinanzierung ein, ebenso wie eventuelle Kosten für die Erschließung oder ein Bodengutachten. Die Nebenkosten beim Grundstückskauf für den Hausbau setzen sich zusammen aus Kosten für:
- Notar und Grundbuch: Ein Grundstückskauf läuft immer über einen Notar. Nur mit notarieller Beurkundung wird der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen. Als Notarkosten fallen um die 1,5 Prozent des Kaufpreises an.
- Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Gut zu wissen: Wer ein Grundstück ohne Haus erwirbt, zahlt nur Grunderwerbsteuer auf das Grundstück. Wer allerdings ein Grundstück mit einem geplanten Neubau von einem Vertragspartner kauft, zahlt Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis von Grundstück und Haus.
- Evtl. Maklerprovision: Die Höhe der Maklerprovision ist Verhandlungssache. Wird ein Grundstück über einen Makler verkauft, gilt als Faustregel, dass man mit insgesamt rund zehn Prozent Nebenerwerbskosten rechnen darf.
